Resultaten grondexploitaties en reserve grondzaken

Het doel van de bestemmingsreserve Grondzaken is het vormen van een toereikende buffer voor het opvangen van schommelingen in de resultaten op de grondexploitaties en op het strategisch grondbezit. Winsten en verliezen worden ten gunste of ten laste van de reserve Grondzaken gebracht. Het verwachte resultaat 2017 bedraagt € 2,9 miljoen negatief. Het verwachte nadeel is de som van rente- en exploitatielasten van onder ander de Alo locatie, Hereplein en de overige nog in exploitatie te nemen gronden en bezittingen onder aftrek van resultaten op binnenbezittingen, erfpacht. In dit resultaat is geen rekening gehouden met de mogelijke financiële gevolgen door verschuiving een aantal onroerende zaken, waaronder het NNT Pand, Wallhouse, die vanaf 1 januari 2017 onderdeel zijn van het Vastgoedbedrijf.

De geprognosticeerde omvang van de reserve grondzaken en grondbank per 31 december 2016 bedraagt € 53,9 miljoen (2015: € 49,7 miljoen) (inclusief de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2016). Naar verwachting zal in 2017 de reserve wijzigen door toevoeging van € 1,0 miljoen en afnemen door de resultaatbestemming 2016 en het verwachte resultaat van 2017 van totaal € 2,9 miljoen. De verwachte eindstand per 31 december 2017 is € 52 miljoen

Bij bepaling van het verwachte resultaat zijn de uitgangspunten gebruikt zoals deze zijn neergelegd in de nota resultaatbepaling. De uitgangspunten zijn als volgt:

• Goed koopmansgebruik;
• Gerealiseerde winsten worden verantwoord in de exploitatie onder aftrek van de nog te verwachten kosten. De nog te verwachten opbrengsten worden buiten beschouwing gelaten;
• Winsten worden bepaald op jaarbasis;
• Verliezen die op enig moment benoembaar, kwantificeerbaar, onontkoombaar en voorzienbaar zijn, worden als verlies genomen in het betreffende boekjaar;
• De waardering van het actief geschiedt tegen historische kostprijs of lager verwachte opbrengstwaarden. De afwaardering wordt ten laste van de exploitatie gebracht.

Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven ingevoerd.  Met het uitvoeren van grondexploitaties opereert de gemeente als een ondernemer voor de vennootschapsbelasting. Op basis van de huidige inzichten wordt Meerstad (BV/CV) en de overige grondexploitaties van de gemeente als twee verschillende fiscale grondbedrijven beschouwd. Beide organisaties hebben immers een eigen projectteam én aansturing en zijn in die zin verschillende entiteiten. De eerste (pro-forma) uitkomsten voor beide entiteiten zijn eveneens verschillend. Uit berekeningen blijkt voor de grondexploitaties binnen de gemeentelijke organisatie dat het saldo van de ondernemingstoets negatief is en er geen belastingplicht ontstaat. Voor Meerstad is de uitkomst van de ondernemingstoets positief, waardoor de grondexploitatie Meerstad door de ondernemingspoort gaat en daarmee belastingplichtig is.

Meerstad

In december 2015 hebben wij besloten om de impact van de verwachte wijzigingen van het BBV en de Vpb hiervan te laten onderzoeken voor Meerstad.  Zoals hiervoor al aangegeven is de regelgeving rondom grondexploitaties is gewijzigd. De nieuwe regels beperken de toerekenbaarheid van investeringen aan grondexploitaties en doen een uitspraak over de maximale looptijd daarvan. Met betrekking tot de maximale looptijd zegt de nieuwe regelgeving dat als richttermijn 10 jaar moet worden genomen. Een afwijking daarvan moet worden geautoriseerd door de raad en moet zijn voorzien van maatregelen ter beheersing van het risico. Dit geldt voor alle bestaande en nieuwe grondexploitaties. Ook beperken de nieuwe regels de toerekenbaarheid van investeringen in bovenwijkse voorzieningen aan een grondexploitatie. Hierbij gaat het vooral om investeringen in infrastructuur en openbare ruimte. Op basis van causaliteit, proportionaliteit en profijt dient te worden bepaald in hoeverre de investeringen zijn toe te rekenen aan de grondexploitatie. Het aandeel dat niet ten laste van de grondexploitatie kan worden gebracht, dient te worden gedekt uit de algemene middelen.

De grootste en meest risicovolle grondexploitatie van de gemeente Groningen is Meerstad. De nieuwe verslaggevingsregels zijn niet direct van toepassing voor Meerstad omdat de grondexploitatie wordt uitgevoerd in een afzonderlijke CV en de nieuwe regels hier niet voor gelden.
De nieuwe regels zijn vooral gericht op het beperken van de risico’s in grondexploitaties. Wij begrijpen de achterliggende gedachte van de gewijzigde regels. We hebben daarom gekeken in hoeverre het wenselijk is de nieuwe regels ook voor Meerstad te hanteren. We vinden het echter niet realistisch de looptijd van de grondexploitatie Meerstad terug te brengen naar 10 jaar. Daarvoor is de grondexploitatie gewoonweg te groot. Een grondexploitatie van deze omvang kan niet in 10 jaar worden afgerond.

Wel hebben we gekeken naar het beperken van de toerekening van bovenwijkse voorzieningen. In het geval van Meerstad gaat dat om investeringen in groen, water en infrastructuur. Gezien de omvang van Meerstad gaat het om grote bedragen. De totale investeringen in bovenwijkse voorzieningen zijn € 150 miljoen, waarvan inmiddels € 90 miljoen is gerealiseerd en € 60 miljoen in de komende jaren nog geïnvesteerd moet worden. De gerealiseerde investeringen hebben vooral betrekking op de aankoop van grond voor groen en water.

We hebben beoordeeld in welke mate de bovenwijkse voorzieningen aan de grondexploitatie kunnen worden toegerekend. Voor de gerealiseerde investeringen hebben we dit voorlopig bepaald op 20% en voor de nog te realiseren investeringen gaan we vooralsnog uit van 50%. Dit betekent dat 80% van de gerealiseerde investeringen en 50% van de nog te realiseren investeringen uit de grondexploitatie moeten worden gehaald.
De kapitaallasten hiervan moeten worden gedekt uit de algemene middelen. Bij bovenstaande percentages gaat het om een bedrag dat oploopt tot maximaal € 4,8 miljoen structureel en vervolgens weer afneemt als gevolg van afschrijvingen.

Wanneer de kosten van bovenwijkse voorzieningen uit de grondexploitatie worden gehaald wordt het risico van de grondexploitatie kleiner omdat de boekwaarde naar beneden wordt gebracht. Er hoeft minder te worden verdiend om de gemaakte kosten terug te verdienen. Een verlaging van het risico betekent dat minder weerstandsvermogen hoeft te worden aangehouden. Het weerstandsvermogen dat niet meer nodig is, kan worden vrijgespeeld. Hiermee kunnen we de eerste jaren van kapitaallasten opvangen van de bovenwijkse voorzieningen die naar het concern worden overgeheveld.

Wij vinden het wenselijk de bovenwijkse voorzieningen uit de grondexploitatie Meerstad te halen en over te hevelen naar de gemeente. Dit verlaagt dit het risico van de grondexploitatie. Daarmee zijn we beter in staat om tegenvallers op te vangen.
De kapitaallasten willen we de eerste jaren dekken uit de verlaging van het benodigde weerstandsvermogen. Vanaf 2021 kunnen de kapitaallasten ten laste van de algemene middelen worden gebracht.

Een overheveling van bovenwijkse voorzieningen leidt tot een voordeel in de grondexploitatie omdat er minder kosten aan de grondexploitatie worden toegerekend. Het voordeel in de grondexploitatie kan echter niet direct worden vrijgespeeld. Dit kan pas op het moment dat het voordeel is gerealiseerd (voorzichtigheidsbeginsel).
We onderzoeken de mogelijkheid de grondexploitatie te knippen in delen. Mogelijk kunnen we hiermee eerder voordelige resultaten van delen die kunnen worden afgesloten laten terugvloeien naar de algemene middelen.

Voor de overheveling van de bovenwijkse voorzieningen stellen we een raadsvoorstel op. We verwachten u deze eind 2016 te kunnen aanbieden, zodat u hier voor het eind van het jaar een besluit over kunt nemen.
De effecten voor de overige gemeentelijke grondexploitatie zijn minder groot. We nemen deze effecten mee bij de herziening van de grondexploitaties die we u begin 2017 aanbieden.